Гринфлайт борется с экстремистами

12.12.2014

После получения подобных писем (см.ниже), возникло желание еще раз поговорить о взаимоотношениях Гринфлайта и дольщиков с просрочкой, взаимоотношения судебной власти Челябинской области и дольщиков.

В своих апелляционных жалобах, письмах (см. ниже) и в заявляемых в судах первой инстанции ходатайствах о снижении неустойки за просрочку передачи квартир по ст. 333 ГК РФ, ООО «Гринфлайт» (застройщик мкр. Парковый и мкр. АКАДЕМ Риверсайд) ссылается на наличие «объективных причин», послуживших причиной просрочки в передаче квартир. Среди этих причин Гринфлайт раньше указывал: геологию и геодезию, дополнительные работы и расходы, нарушения со стороны подрядчиков и поставщиков ЖБИ (причем указывал это «на автомате» даже если дом монолитно-каркасный), сейчас вообще перестал описывать причины за ненадобностью.

В отношении застройщиков суды выносят разные решения, как со 100% неустойкой, так и с некоторым ее снижением, чем на наш взгляд реализуется принцип «снижения неустойки в зависимости от мнения конкретного судьи» - соседи по площадке могут получить различные суммы неустойки. Один судья субъективно решил 30 тысяч, второй 60 тысяч. На наш взгляд это неправильно, мотивы для снижения неустойки во-первых должны быть одинаковыми для всех дольщиков отдельно взятого жилого дома, во-вторых мотивы должны лежать в области экономики (официальных ставок, индексов, тарифов) и быть одинаково понимаемыми всеми судьями или они должны лежать в области действительно объективных причин – например действий со стороны госорганов (проблемы с сетями, с бумагами, волокита и т.п.), и совершенно точно не могут лежать исключительно в области права безотносительно к хозяйственной деятельности застройщика.

Если судьи начинают говорить о чрезмерности неустойки применительно к действующим социально-экономическим реалиям, обосновывая свои выводы исключительно правовыми инструментами с целью «соблюсти баланс» и начинают снижать неустойку «на автомате» - то эти действия подменяют собой «законодательную власть». Это ничто иное как ограничение законного размера неустойки на определенной территории, т.е. на территории Челябинской области 214 закон со своими нюансами! Понятно, что с точки зрения права это неправильно и нарушает все требования и ВС РФ об это постоянно говорит. Если соответствующие инициативы имеют место быть у застройщиков, то они должны быть направлены застройщиками к Законодательной власти с целью внесения изменения в Закон о долевом участии путем снижения размера неустойки. Пока неустойка по 214-ФЗ составляет именно этот размер 0,055% в день – ее надо взыскивать и случаи снижения должны носить действительно исключительный характер (как это неоднократно говорил ВС РФ), снижение на автомате вообще должно быть недопустимым. Не нравится размер – обращайтесь к депутатам и убеждайте их внести изменения в закон, не нужно этого делать в судах, т.к. это место неподходящее для изменения закона! 

Зачастую в решениях суда при снижении размера взыскиваемой неустойки на 20-30%, суд в свою очередь не указывает не единого мотива из перечня доводов застройщика, а ссылается на Конституционный суд (который говорит о балансе интересов, а не об обязанности снижения), Конвенции и даже иногда ссылается на Римское право. Иных мотивов очень часто не приводится. Таким образом, исходя из некоторых текстов судебных актов в отношении например Гринфлайта получается, что суд считает, что основания для снижения неустойки существуют: 1. сами по себе и возникли еще до начала строительства, то есть основания существовали с момента принятия Конвенции или разъяснения Конституционного суда; 2. основания существуют для всех без исключения; 3. на всей территории РФ; 4. независимо от Гринфлайта и его хозяйственной деятельности. Считая необходимым «автоматически» снижать неустойку по некоторым делам только лишь на основании правовых мотивов и без учета обстоятельств конкретного дела и конкретного застройщика, суды тем самым вступают в противоречие с п. 26 Обзора утв. Президиумом ВС РФ от 04.12.2013г., который говорит о необходимости исследования вопроса исключительности каждого случая нарушения и допустимости уменьшения размера.

В заключение хотим отметить, что несмотря на ЛИПОВЫЕ обвинения дольщиков, в своих действиях ООО «Гринфлайт» в последнее время часто допускает вполне конкретные злоупотребляет правом, так например:

  • в письмах о продлении/переносе сроков пишет о «необходимости подписания или расторжении договора» фактически не имея права на расторжение и тем самым вводя дольщиков в заблуждение с целью получения прибыли (неустойка платится из прибыли, экономия на неустойке увеличивает прибыль). Принцип: напугать и подписать большее количество соглашений, сэкономить на неустойке;
  • направляет сообщения о завершении строительства при фактической неготовности квартиры к передаче (стадия - строительные леса, везде голый бетон, кучи мусора и материалов);
  • отказывает в составлении «Акта о несоответствии объекта» предусмотренного ФЗ № 214-ФЗ, в лучшем случае принимая заявления о недостатках (претензии). Вместо оригинала выдает дольщикам копию акта осмотра, которую потом нельзя использовать в суде. Отказывает в заверении копий актов, которые сами же составили.
  • направляет уведомления о готовности ранее получения разрешения на ввод в эксплуатацию, фактически нарушая требования Закона и условия своего же договора долевого участия. По Академу это носит просто массовый характер. Необходимо помнить, что дольщик должен получить почтой письменное сообщение о завершении строительства и о необходимости принятия. Только после этого есть обязанность придти для приемки в течение 7-10 дней с момента получения или с даты указанной в этом сообщении. Если дольщика не записали и он фактически не попал на осмотр в вышеуказанный срок - это надо обязательно фиксировать, т.к. застройщик потом непременно использует это обстоятельство - обвинив дольщика в том что он уклонялся от приемки. Если обнаружены недостатки - должен быть составлен акт, оригинал (!) которого остается у дольщика на руках. Никаких подписей специалистов УК «Ключевые люди» быть не должно.
  • часто отказывает в устранении недостатков при этом в своих письмах неправильно толкуя связку ч. 5 ст. 8 ФЗ № 214-ФЗ и ч.1 ст. 7 этого же Закона - со ссылками на недостатки «препятствующие пользованию», при том, что в ч. 1 ст. об этом не говорится;
  • в своих креативных письмах обвиняет дольщиков в злоупотреблении, называя вчерашних клиентов принесших прибыль – потребительскими экстремистами, желающими нажиться на не в чем не виноватом застройщике. Дословно: «дольщик специально создал условия для того, чтобы его права, предусмотренные ЗОЗПП были нарушены», «дольщик сознательно стремился к тому (и прилагал для этого усилия), чтобы застройщик не смог исполнить обязательства». Конец цитаты.

На наш взгляд подобное поведение застройщика, разъяснения вышестоящих судов об исключительности случаев применения ст. 333 ГК РФ, а также принцип равенства всех застройщиков и дольщиков перед законом  - все это безусловно должно оказывать влияние на принимаемые Челябинским областным судом и судами нижестоящих инстанций судебные акты.

Заключая договор долевого участия с дольщиком и определяя в договоре срок передачи квартиры, любой застройщик не должен исключать вероятность наступления любых хозяйственных рисков и обязан подстелить соломку (Пункт 24 Обзора утв. Президиумом ВС РФ от 04.12.2013г.). Если застройщик из раза в раз наступает на одни и те же  грабли, это уже не неожиданные и непредвиденные обстоятельства, не резкое изменение обстоятельств (обстановки) в контексте ст. 451 ГК РФ – это результат работы вполне определенных людей планово приводящий к явно прогнозируемым просрочкам.

Любые обвинения дольщиков в экстремизме – не более чем профанация!