Как проиграть дело в суде или зачем нужен акт о недостатках?

30.07.2014

Разберем типичную ситуацию. Заключен договор долевого участия в строительстве, по почте дольщиком от застройщика получено уведомление о необходимости придти и принять квартиру. Дольщик приходит в квартиру и обнаруживает либо обширный перечень существенных недостатков либо картину, которая называется «там еще конь не валялся», т.е. частичное или полное отсутствие чистовой отделки. В этот момент мало кто думает о юридической стороне дальнейшего иска о взыскании неустойки с застройщика за просрочку объекта, но если вы в принципе в дальнейшем не собираетесь прощать застройщику долг по неустойке, то подумать о доказательствах нужно именно в момент первой и последующих встреч с застройщиком.

Сразу напрашивается вопрос - если не готово, зачем вас вызывали? Причин может быть много: застройщик заранее подстраховался для суда, несогласованность служб застройщика и т.п. Вас они не должны волновать, т.к. официальный вызов это юридический документ и если он пришел, то реагировать на него нужно также составлением другого юридического документа. Мы не рекомендуем обращать внимание на уловки и слова застройщика о том что:

1. Это предварительный вызов, основной вы получите потом;

2. Его наверное отправили ошибочно, можете на него не реагировать и ничего фиксировать не нужно и т.п., мы вам позвоним как все доделаем;

Итак разберемся как обычно происходит процесс передачи квартир если обнаруживаются недостатки.

В большинстве случаев дольщики договариваются с прорабом под честное слово» о том, что как только строители доделают квартиру, то они позвонят по телефону дольщику и он придет повторно. Иногда прорабы делают себе в блокноте пометки что именно нужно устранить, иногда дольщики пишут перечень недостатков и отдают представителю застройщика (копию с отметкой при этом никогда себе почему-то не оставляют), еще реже составляется дефектовка и копия (!) этой дефектовки оставляется дольщику, и практически никогда дольщики не интересуются полномочиями представителей застройщика, участвующих в передаче.

Все это типичные ошибки дольщиков, которые в последствии могут привести к отказу в иске, т.к. когда застройщик приходит в суд он говорит примерно следующее:

  1. Мы дольщика вызвали, а он пришел только через 2-3 месяца и только тогда подписал акт. Где он был все это время мы не знаем.
  2. Никаких недостатков не было, ничем это не зафиксировано, мы же получили разрешение на ввод - значит государство подтвердило что объект полностью готов. От себя добавим что объект может передаваться через год после получения разрешения на ввод, как Минстрой выдает эти разрешения нам абсолютно не понятно, но факт остается фактом.
  3. Копию дефектовки мы не признаем, она не является доказательством поскольку оригинала не представлено.
  4. Кто подписал дефектовку мы не знаем, такой человек у нас не работает, дефектовка подписана неустановленным лицом и не может являться доказательством.
  5. В связи с тем, что недостатков не было и дольщик пришел на подписание только через 2-3 месяца, дольщик злоупотребил правом, решил подзаработать на нас, а именно на неустойке и специально тянул с приемкой чтобы побольше насчиталось.

В этой ситуации дольщику конечно становится обидно слышать такие слова с учетом того, что он несколько месяцев спорил с застройщиком по недостаткам и как на работу ездил и следил за их устранением, но факт есть факт - в своих ожиданиях устранения дольщик по незнанию или по намеренному вранью застройщика ничего не зафиксировал и получил судебный отказ в удовлетворении своих требований.

Вы спросите что же делать? В первую очередь не нужно доверять словам застройщика т.к. в этой ситуации это не ваш соратник, во-вторых нужно делать и не ждать что кто-то за вас все зафиксирует или ждать что застройщик выполнит требования закона. Нужно применять Российский поправочный коэффициент» к своим ожиданиям.

Приводим четкий алгоритм действий при обнаружении в принимаемой квартире недостатков:

1. Если вы почтой получили уведомление, не нужно по звонку менеджеру выяснять придти вам или нет. Придти непосредственно в квартиру или к ним в офис если готово для составления акта - нужно в любом случае. Они могут сказать вам что пока рано и мы вас позже вызовем по телефону, но последствия этого искажения информации вы уже знаете, мы выше их подробно описали. Итак, пришла юридическая бумага, выявлена неготовность, нужно об этом составить акт. Исключений нет.

2. Если вы при обходе квартиры выявили недостатки, то в соответствии с ФЗ № 214-ФЗ вы должны заявить об этом представителю застройщика и он ОБЯЗАН составить двусторонний акт о недостатках. То есть достать специальную форму - поставить дату, включить перечень и описание всех недостатков, поставить свою подпись, фио, должность. Вы также должны подписать акт и один ОРИГИНАЛ забрать себе.

3. Всегда перед составлением акта нужно запрашивать у представителя полномочия в виде заверенной копии доверенности. Задайте примерно следующий вопрос «откуда я знаю что вы не сосед и не случайно сюда зашли, откуда я знаю что вы имеете право составлять акты или дефектовки...»

4. Всегда фотографируйте недостатки, раз вы уже находитесь в квартире в это вам отказать невозможно. Если представитель попадает на фон недостатков это даже лучше, если на фотоаппарате или телефоне есть датер это тоже хорошо. Если помимо фото вы смогли снять видео и добавили фон из окна чтобы идентифицировать строительный объект, это тоже лишним не будет.

5. Если вдруг представитель не дает вам доверенность и/или отказывается что либо актировать придумывая самые различные отговорки (у нас так не принято, не знаю, не умею и т.п.), то здесь также есть несколько вариантов ваших дальнейших действий:

Первый. Вы можете обратиться к нотариусу чтобы он зафиксировал данное доказательство - приносите нотариусу договор долевого участия, письменный вызов от застройщика и просите совершить нотариальное действие - съездить с вами и все зафиксировать. Это самый правильный путь, но к сожалению требующий определенных денежных расходов с вашей стороны и не все имеют свободные средства, которые безусловно будут в дальнейшем взыскиваться с застройщика..

Второй, бесплатный способ. Вы составляете письменный перечень недостатков, делаете фото и видео (по возможности) и обращаетесь к нам. Мы бесплатно готовим и отправляем в адрес застройщика претензию, в которой в том числе требуем составления акта о недостатках, прикладываем фото.

Помните! Вся совокупность ваших действий (чем больше фиксации тем лучше) в дальнейшем позволит доказать нарушения со стороны застройщика. Если ничего не фиксировать - тогда застройщик докажет нарушения с вашей стороны.

Многие спрашивают, если у нас нет фото, то нам откажут в иске? На этот вопрос нельзя ответить, т.к. суд всегда разрешает дело по совокупности доказательств и соответственно чем их больше тем лучше.

В заключение хотим отметить, что не стоит обольщаться на счет застройщиков и не стоит верить словам менеджеров по продажам или иных специалистов, которые уповают на ваши с ними хорошие в настоящий момент отношения и уверяют вас в том, что «у них так не принято». Когда ваш иск попадает к юристам застройщика, тем ничего не остается как использовать все правильные и неправильные способы что вам отказали в иске, в ход идут все честные и нечестные слова - это их работа.