Как не остаться с носом в случае банкротства застройщика

В строительство здания нередко вкладывают свои деньги юридические и частные лица: банки, кредиторы, простые покупатели. Непрофессиональные или недобросовестные действия застройщика приводят к тому, что частные лица несут солидные издержки и практически полностью оказываются лишены правовой защиты. Положение усугубляется еще тем, что часто денежные средства вносятся через компании-посредники, а не напрямую строительной фирме. Особо тяжелый случай – объявление строительной компании банкротом.

В отличие от частных покупателей крупные организации имеют более широкие возможности для урегулирования финансовых вопросов.

Способы защиты интересов инвестора

банкротство застройщикаВ России действует Федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». Его пункты, которые освещают взаимодействие компании-застройщика и всех участников долевого строительства, достаточно расплывчаты. Например, до недавнего времени ФЗ №214 не затрагивал вопрос достройки объектов при отсутствии данной возможности у застройщика. Законодательный акт также не регулировал механизм правопреёмства между строительной компанией-банкротом и новым застройщиком.

В России вопрос отстаивания прав дольщиков давно поднялся на государственный уровень. Возмещение инвесторам финансовых потерь легло на плечи властей. В некоторых областях и регионах страны были приняты законы, обозначающие меры защиты частных лиц, которые пострадали от застройщика. В большинстве вариантов поддержка сводилась к оказанию финансовой помощи несостоявшимся владельцам жилья.

Самым грамотным выходом в данной ситуации было объявление строительной компании банкротом. В этом случае дольщики признавались «конкурсными кредиторами» и им преобразовывали денежные обязательства и имущественные требования. Главным недостатком данного метода являлась необходимость длительных судебных разбирательств.

Новые законы и защита прав дольщиков

В 2011 году в России появились новые законодательные акты, которые отстаивают права инвесторов. Если у частного лица появляется претензия по договору долевого участия, эти законы помогают разрешить ситуацию.

Согласно новому законодательству, все участники строительства получают статус «кредиторов» (вне зависимости от того, каким способом дольщиком были внесены деньги в процесс строительства).

Федеральный Закон №210 описывает механизм продажи/передачи третьей стороне имущественных прав или самого имущества, приобретённого/построенного на деньги участников долевого договора.

Важное законодательное новшество в рассматриваемой ситуации: в вопросах о банкротстве застройщиков могут принимать участие представители исполнительной власти РФ.

Сегодня в документах прописаны социальные аспекты, возникающие в случае разорения застройщика. К примеру, среди партнёров несостоявшегося строительства преимущество отдается частным лицам без собственной жилплощади (и не имеющим жильё по договору соцнайма).

Нововведения в законодательстве чётко прописывают, что дольщики вправе настаивать на расторжении подписанного соглашения со строительной фирмой. Пострадавшие от действий строительной компании также могут требовать возмещения понесенных ими убытков. 

Процесс банкротства застройщика и претензии дольщиков

банкротство застройщика

Покупатели, по отношению к которым строительная компания не выполнила свои обязательства по созданию жилплощади, могут предъявить застройщику несколько претензий. Например, они могут требовать признать сделку, заключенную между кредиторами и застройщиком, недействительной. Также дольщики имеют право требовать госрегистрацию перешедшего права собственности (на спорную недвижимость) и могут предъявлять организации-банкроту иные претензии.

Все вышеперечисленные претензии в рамках процедуры банкротства застройщика суд разбирает в интересах дольщиков. Порядок удовлетворения претензий зависит от приоритета участников, задействованных в деятельности застройщика. Так, расчёт с инвесторами происходит в третью очередь (в то время как с другими кредиторами – в четвертую).

Сегодня популярен такой способ разрешения ситуации, как передача дольщикам объекта недвижимости в незавершенном состоянии.